淺析“深八條”對(duì)深圳樓市的影響
發(fā)布日期:2016/11/24 9:19:45 | 瀏覽次數(shù):10956 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司 陳雪飛
10月4日，深圳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出包括進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策在內(nèi)的8項(xiàng)政策，即“深八條”。對(duì)比3月25日《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提及的“深六條”，此次八項(xiàng)措施進(jìn)一步體現(xiàn)了從“供給側(cè)”和“需求側(cè)”共同發(fā)力調(diào)控市場(chǎng)，內(nèi)容涉及土地供應(yīng)、土地出讓方式優(yōu)化、戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等八項(xiàng)政策，是“深六條”的進(jìn)一步深化和完善。
一、“深八條”出臺(tái)背景
深圳房?jī)r(jià)在2016年上半年持續(xù)快速地上漲，根據(jù)市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，一月新房成交均價(jià)為46515元/平方米，3月為49989元/平方米，4月受“3.25”新政調(diào)控影響房?jī)r(jià)稍有下滑，為49876元/平方米，但由于“地王熱”等因素導(dǎo)致市場(chǎng)的非理性預(yù)期增強(qiáng)，5、6月房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，9月新房成交均價(jià)已高達(dá)61600元/平方米。目前深圳房?jī)r(jià)已超出一般居民的購買力和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，樓市泡沫持續(xù)擴(kuò)大，在一定程度上形成了經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；而大量資本脫離實(shí)體涌入樓市，亦不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)和人才引進(jìn)。本次樓市調(diào)控主要目的是防止房?jī)r(jià)過高過快上漲，在保障剛性需求的同時(shí)，防控資產(chǎn)泡沫。
二、解讀“深八條”
“深八條”八項(xiàng)措施主要內(nèi)容如下：
（一）加大住房用地供應(yīng)力度。通過加快落實(shí)“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)目標(biāo)，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務(wù)，解決近期和中長(zhǎng)期市場(chǎng)供求矛盾。
（二）優(yōu)化土地出讓模式，加強(qiáng)資金監(jiān)管。“招拍掛”出讓商品住房用地，當(dāng)土地溢價(jià)率超過一定比例，則要競(jìng)配人才住房或保障性住房面積，或提高開發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營；提高競(jìng)買商品房用地的保證金比例，由原來的不低于20%提高到不低于50%；土地購置資金來源不得屬于開發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等。
（三）調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)。新增商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%。
（四）完善住房限購政策。本市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；連續(xù)繳納5年以上個(gè)人所得稅或社保的非戶籍居民家庭，限購1套住房。
（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格管理。房企應(yīng)當(dāng)接受主管部門對(duì)商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格的指導(dǎo)，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類二手房?jī)r(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案；已取得預(yù)售許可和現(xiàn)售備案的項(xiàng)目，對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受價(jià)格指導(dǎo)的企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令整改。
（六）進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。對(duì)購房人家庭名下在本市無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行30%首付；對(duì)在本市無房但有貸款記錄的，首付比例不低于50%；在本市已有1套住房的，首付比例不低于70%。
（七）嚴(yán)厲查處市場(chǎng)違法違規(guī)行為。在交易秩序整頓方面，對(duì)未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對(duì)已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，嚴(yán)禁捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象；在金融秩序整頓方面，重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買房等行為，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)；在經(jīng)營行為監(jiān)管方面，嚴(yán)厲打擊違規(guī)改建、合同違法、虛假廣告、價(jià)格欺詐、偷稅漏稅等違法違規(guī)行為，并將相關(guān)信息記入企業(yè)和個(gè)人誠信檔案。
（八）加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度。建立由市規(guī)劃國土委牽頭，各相關(guān)部門參加的房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，指導(dǎo)和推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)跟蹤，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策研究，及時(shí)完善相關(guān)監(jiān)管措施等。
此次“深八條”政策與以前深圳出臺(tái)的調(diào)控政策相比，內(nèi)容更為全面和精準(zhǔn)，深圳市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任王鋒博士用“兩個(gè)調(diào)整、兩個(gè)限制、兩個(gè)加強(qiáng)”12字對(duì)“深八條”進(jìn)行了概括：
“兩個(gè)調(diào)整”從“供給”出發(fā)，為調(diào)整土地出讓方式和恢復(fù)“90/70”政策。此次土地出讓方式的調(diào)整，要求當(dāng)競(jìng)價(jià)超過一定比例的時(shí)候，競(jìng)配人才住房和保障性住房的面積，拿地成本的加大和商品房利潤(rùn)的降低迫使房企更理性和冷靜的拿地，此措施意在為地王現(xiàn)象降溫，同時(shí)，“競(jìng)配”也對(duì)人才住房和保障性住房的建設(shè)目標(biāo)提供了支持；競(jìng)地保障金比例的提高，也對(duì)房企的競(jìng)地行為進(jìn)行了約束。恢復(fù)“90/70”政策則有利于引導(dǎo)中小套型住房的建設(shè)，通過面積控制總價(jià)，有效增加了剛需客群能承受的住房產(chǎn)品，同時(shí)也將對(duì)豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。
“兩個(gè)限制”從“需求”出發(fā)，為深化限購和明確差別化信貸政策。針對(duì)深圳外來投機(jī)炒作比較嚴(yán)重的情況，本輪限購政策將非戶籍購房資格社保“3改5”，與北京、上海現(xiàn)行規(guī)定一致；此外，對(duì)于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，比其他執(zhí)行限購的城市更為嚴(yán)厲，意在打擊通過假離婚購房的投機(jī)行為，是對(duì)“3.25”限購政策的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善。而差別化信貸政策，以認(rèn)房又認(rèn)貸為原則，對(duì)剛性需求、改善性需求和投資或投機(jī)需求進(jìn)行了明確界定。
“兩個(gè)加強(qiáng)”即為加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理和加強(qiáng)市場(chǎng)秩序的整頓。“兩個(gè)加強(qiáng)”主要針對(duì)房企和中介等市場(chǎng)主體在價(jià)格管理、銷售執(zhí)行以及促成交易等過程中的違規(guī)行為進(jìn)行管控，以規(guī)范市場(chǎng)秩序。
三、市場(chǎng)對(duì)新政的反應(yīng)及后市預(yù)測(cè)
10月初各地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，10月4日“深八條”出臺(tái)，其限購規(guī)定更為嚴(yán)苛，市場(chǎng)對(duì)新政反應(yīng)迅速。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，新政前后樣本樓盤的訪客總量下降約5成，市場(chǎng)整體觀望情緒加重，“看空樓市”占上風(fēng)。位于南山蛇口的“山語�！弊鳛樾抡蟮谝粋�(gè)開盤的新樓盤（10.9開盤），成交均價(jià)約4.7-9萬/平方米，比預(yù)期售價(jià)低1-1.3萬元，成為新政后首個(gè)降價(jià)的樓盤。二手房市場(chǎng)，新政后頻現(xiàn)買方棄購、賣方降價(jià)的現(xiàn)象，與之前房?jī)r(jià)暴漲行情下賣家違約潮形成了鮮明對(duì)比。據(jù)中原數(shù)據(jù)，約7成二手業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，25%的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)10%以上。
傳統(tǒng)“銀十”期間入市項(xiàng)目較多，新政的出臺(tái)將對(duì)一些項(xiàng)目的預(yù)售產(chǎn)生影響，買方觀望情緒會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)；而目前房?jī)r(jià)已處于高位，受新政影響，房?jī)r(jià)上漲的空間受限，將進(jìn)入高位調(diào)整期，短期投資風(fēng)險(xiǎn)增大；另一方面，嚴(yán)格“限購限貸”的執(zhí)行將有效抑制投資、投機(jī)需求。一手房由于有前期供應(yīng)支撐，成交數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍會(huì)回升，但受新政影響，長(zhǎng)期看成交量將會(huì)逐步下滑；二手房?jī)r(jià)格隨著評(píng)估價(jià)的調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下跌。
開發(fā)商應(yīng)理性和謹(jǐn)慎拿地，調(diào)整入市心態(tài)；從“山語�！钡拈_盤情況看，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)行情對(duì)項(xiàng)目的定位和銷售策略適當(dāng)調(diào)整，并合理定價(jià)。在市場(chǎng)秩序方面，政府將會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行新政，銷售代理或中介機(jī)構(gòu)的行為將受到嚴(yán)格監(jiān)管，市場(chǎng)違規(guī)行為也會(huì)受到嚴(yán)厲打擊。